Recht & Standort
Gewerbeeinheit zur Ferienwohnung umbauen: So geht's legal
Büro, Praxis oder Laden als Ferienwohnung: was das Bauamt prüft, was die Nutzungsänderung kostet, wie lange sie dauert und was die neuen EU-Regeln bedeuten.
Aktualisiert am 5. Oktober 2026.
Immer mehr Städte schützen Wohnraum mit Zweckentfremdungsverboten. Gleichzeitig stehen in deutschen Innenstädten so viele Büros, Praxen und Läden leer wie lange nicht. Genau hier liegt eine Chance für Gastgeber: Wer eine Gewerbeeinheit legal zur Ferienwohnung umnutzt, bewegt sich in einem ganz anderen rechtlichen Rahmen. Ich habe dazu mit Caro von Planeko gesprochen, die mit ihrem Team rund 1.600 Nutzungsänderungen im Jahr begleitet. Hier sind die wichtigsten Punkte, mit Kosten, Dauer und den häufigsten Fehlern.
Das Wichtigste in Kürze
- Zweckentfremdungsverbote schützen Wohnraum. Für Flächen, die baurechtlich als Gewerbe genehmigt sind, gelten sie nicht.
- Du brauchst trotzdem eine Nutzungsänderung beim Bauamt. Geprüft werden unter anderem Gebietsart, Aufenthaltsräume, Brandschutz und Stellplätze.
- Büros und Arztpraxen eignen sich am besten, weil Sanitär, Belichtung und Raumhöhe oft schon passen. Ladenlokale sind eher etwas für Fortgeschrittene.
- Von der Idee bis zur Genehmigung solltest du realistisch drei bis sechs Monate einplanen.
- Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung. Sie verbietet nichts, macht illegale Vermietungen für Behörden aber sichtbar.
Warum sind Gewerbeeinheiten für Ferienwohnungen gerade so interessant?
Zwei Entwicklungen treffen aufeinander. Erstens verbieten immer mehr Großstädte über Zweckentfremdungssatzungen, Wohnraum in Ferienwohnungen umzuwandeln. Zweitens stehen seit Corona so viele Gewerbeflächen leer wie seit Jahren nicht, laut Planeko mehr als 11 Millionen Quadratmeter. Home-Office leert Büros, Läden schließen. Als wir zuletzt selbst ein Büro vermieten wollten, haben sich kaum Interessenten gemeldet.
Für dich als Gastgeber heißt das: Gewerbeflächen sind oft günstiger pro Quadratmeter als Wohnungen und deutlich leichter zu bekommen. Und weil Eigentümer von Gewerbeflächen längere Leerstände gewohnt sind, haben sie meist auch Geduld, bis die Genehmigung durch ist. Bei Wohnungen konkurrierst du dagegen mit allen, die selbst darin wohnen wollen.
Aus der Praxis: Ein Kunde von Planeko hat in Potsdam eine Gewerbeeinheit gefunden, die drei Jahre leer stand, weil kein passendes Gewerbe hineinpasste. Seine Lösung: Nutzungsänderung beantragen und drei Ferienwohnungen daraus machen.
Gilt die Zweckentfremdungssatzung auch für Gewerbe?
Nein, und das ist einer der größten Mythen. Zweckentfremdungsverbote schützen Wohnraum. Wenn eine Fläche baurechtlich als Gewerbe genehmigt ist, greifen sie nicht. Sie gelten nur, wenn du Wohnraum zweckfremd nutzt, also eine normale Wohnung zur Ferienwohnung machst.
Entscheidend ist dabei das Wort genehmigt. Was der Makler „Büro“ nennt, muss nicht als Büro genehmigt sein. Caro kennt Fälle, in denen eine angebliche Bürofläche vor 20 Jahren als Wohnung genehmigt wurde. Dann hast du gerade in Städten wie Berlin, Hamburg oder München keine Chance. Prüf deshalb immer die Bauakte.
Welche Gewerbeflächen eignen sich für eine Ferienwohnung?
Aus fast jeder Gewerbefläche lässt sich etwas machen. Die Frage ist, wie viel Zeit, Energie und Geld du hineinstecken willst.
- Büros und Arztpraxen sind die Spitzenreiter. Meist gibt es schon ein WC, manchmal eine Dusche und eine Küchenzeile. Büros müssen Aufenthaltsqualität haben, deshalb passen Belichtung, Belüftung und Raumhöhe in der Regel. Oft reichen zwei, drei Trockenbauwände, der Umbau ist gering bis mittel.
- Kleine Praxen und Studios (Physiotherapie, Kosmetik, Nagelstudio) haben meist 50 bis 60 Quadratmeter, oft mit Sanitär und kleinen Räumen. Sie liegen fast immer im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss, was beim Brandschutz und beim zweiten Rettungsweg hilft. Der Umbauaufwand ist mittel.
- Ladenlokale und Gastroflächen liegen oft top, sind aber eher etwas für Fortgeschrittene. Die große Schaufensterfront löst man mit Milchglas, Sandstrahlfolie, Holzlamellen, Vorhängen oder Pflanzen. Licht kommt meist nur von vorne, und der zweite Rettungsweg muss passen.
- Sonderobjekte wie Mühlen, Scheunen, Lofts oder sogar ein Wasserturm, den wir im Co-Hosting vermietet haben. Mehr Aufwand, aber oft ein Objekt, das Gäste nirgends sonst finden.
Aus der Praxis: Aus einem alten Plattenladen, der 20 Jahre als Laden genehmigt war, haben Planeko-Kunden Mikroapartments gemacht. Mit einem Zickzack-Grundriss und ein paar Trockenbauwänden nutzen sie jeden Quadratmeter, in zentraler Lage und mit hoher Auslastung.
Wie sieht so ein Projekt in der Praxis aus?
Unser Kunde Robert vermietet in Hamburg Themen-Apartments. Sein Harry-Potter-Apartment liegt in einer ehemaligen Gewerbefläche und setzt rund 10.000 € im Monat um. Gäste buchen dort nicht nur ein Bett, sondern ein Erlebnis.
Ein anderes Beispiel für eine Umnutzung ist Björn Greven. Er hat den alten Bauernhof, auf dem er aufgewachsen ist, zur Ferienwohnung umgebaut und kam im Juli auf 9.000 € Umsatz. Beide erzählen ihre Geschichte selbst im Video, zu finden auf unserer Seite Erfahrungen.
Was prüft das Bauamt bei der Nutzungsänderung?
Man unterscheidet zwei Ebenen: Das Bauplanungsrecht schaut auf das große Ganze, das Bauordnungsrecht auf dein konkretes Objekt.
Bauplanungsrecht: Darf eine Ferienwohnung in dieses Gebiet?
- Bebauungsplan: Gibt es einen, legt er fest, welche Nutzungen erlaubt sind. Gibt es keinen, wird nach § 34 BauGB geprüft, ob sich die Nutzung in die Umgebung einfügt.
- Gebietsart: In Misch- und Gewerbegebieten sind Ferienwohnungen in der Regel zulässig, in allgemeinen Wohngebieten nur ausnahmsweise. Wie Ferienwohnungen eingeordnet werden, regelt seit 2017 § 13a der Baunutzungsverordnung. In Industriegebieten mit lautem Gewerbe wird es dagegen schwierig.
- Einzelfall: Gibt es in einer Straße schon sehr viele Ferienwohnungen, kann das Amt eine weitere ablehnen, auch wenn sonst alles passt.
Bauordnungsrecht: Erfüllt das Objekt die Anforderungen?
- Abgeschlossene Einheit: eigener Eingang, Küche (eine Küchenzeile reicht) und Bad.
- Aufenthaltsräume: Schlaf- und Wohnräume brauchen genug Raumhöhe und Fenster, die belichten und sich öffnen lassen. Ein Schlafzimmer ohne Fenster genehmigt kein Bauamt.
- Brandschutz: Wie streng er ist, hängt von der Gebäudeklasse ab (1 bis 5, nach Höhe und Zahl der Nutzungseinheiten). In hohen Stadthäusern bist du schnell in Gebäudeklasse 5. Du brauchst zwei Rettungswege, was bei Gewerbeflächen mit großen Fenstern oft leichter ist als bei Dachgeschosswohnungen. Brandschutzplatten an den Wänden sind oft eine günstige Lösung.
- Stellplätze und Schallschutz: lästig, aber Teil der Prüfung.
Gut zu wissen: Das Bauamt weiß, dass Bestandsgebäude nicht immer auf dem neuesten Stand sind. Mit einzelnen Abweichungen kommt man oft durch, wenn man früh das Gespräch sucht.
Wie lange dauert eine Nutzungsänderung und was kostet sie?
Diese Zahlen hat Caro im Gespräch genannt (Stand 2026, je nach Objekt und Stadt unterschiedlich):
- Unterlagen besorgen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte vom Eigentümer oder aus dem Bauaktenarchiv. Für das Archiv brauchst du eine Vollmacht des Eigentümers. Ohne Unterlagen kann kein Verfahren starten.
- Machbarkeitsprüfung: rund 14 Tage, bei Planeko 450 €. Ergebnis: Funktioniert dein Objekt, und mit welchen Zusatzkosten musst du rechnen?
- Antrag erstellen: bei vollständigen Unterlagen zwei bis drei Wochen, ab rund 1.650 €, je nach Fläche und je nachdem, ob noch ein Grundriss gezeichnet werden muss.
- Bearbeitung beim Bauamt: sechs bis 16 Wochen. Kleinere Städte sind oft schneller, unter den Großstädten lobt Caro Hamburg.
- Fachplaner bei Bedarf: Werden tragende Wände entfernt, kommt ein Statiker dazu, je nach Gebäudeklasse ein Brandschutzplaner.
Insgesamt solltest du von der ersten Idee bis zur Genehmigung realistisch drei bis sechs Monate einplanen. Dazu kommen die Gebühren des Bauamts und natürlich der Umbau selbst.
Praxis-Tipp: Verhandle die Wartezeit in den Mietvertrag. Bei Gewerbeflächen hast du einen ganz anderen Hebel als bei Wohnungen. Viele Bauherren vereinbaren, dass sie bis zur Genehmigung, zum Beispiel in den ersten drei Monaten, keine Miete zahlen und vom Vertrag zurücktreten können, falls die Nutzungsänderung scheitert.
Was bedeuten die neuen EU-Regeln für Ferienwohnungen?
Rund um das Thema werden gerade zwei Regelwerke vermischt. Hier die Einordnung:
- DAC7, in Deutschland das Plattformen-Steuertransparenzgesetz: Seit 2023 melden Airbnb, Booking.com und andere Plattformen die Einnahmen ihrer Gastgeber an das Bundeszentralamt für Steuern. Wer seine Einnahmen nicht versteuert, fällt auf.
- EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung: Sie gilt seit dem 20. Mai 2026. Wo eine Registrierungspflicht besteht, müssen Plattformen die Registriernummern prüfen und regelmäßig Daten zu den Vermietungen an die Behörden übermitteln. Die Verordnung verbietet nichts, sie schafft Transparenz.
Ob es eine Registrierungspflicht gibt, entscheiden in Deutschland Länder und Kommunen. Berlin und Hamburg verlangen schon heute eine Registriernummer im Inserat. Mit den Daten aus der Verordnung können Städte ihre Zweckentfremdungsverbote viel leichter durchsetzen, denn bisher fehlte ihnen schlicht die Information, wo welche Ferienwohnung existiert. Und je mehr Daten sie haben, desto wahrscheinlicher werden neue Satzungen in Städten, die heute noch keine haben.
Achtung: Caro berichtet von Mallorca: Dort hatten Vermieter drei Monate Zeit, sich mit einer Registriernummer anzumelden. Wer die Frist verpasst hat, durfte von heute auf morgen nicht mehr vermieten. Wenn dein Business-Case mit 90 % Auslastung rechnet, ist das kein theoretisches Risiko.
Ich sehe die Entwicklung trotzdem positiv. Als ich vor acht Jahren angefangen habe, wusste beim Bauordnungsamt niemand, was eine Ferienwohnung überhaupt ist. Heute gibt es klare Regeln. Wer sie einhält, hat ein Geschäftsmodell, das langfristig trägt, und profitiert davon, wenn illegale Angebote vom Markt verschwinden. Weniger Angebot bei gleicher Nachfrage heißt höhere Preise für die, die legal vermieten. In Lissabon zum Beispiel gibt es in weiten Teilen der Stadt keine neuen Lizenzen mehr.
Welche Fehler solltest du vermeiden?
- Ohne Prüfung kaufen oder mieten: Ruf vorher beim Bauamt an, schau in die Bauakte und lass im Zweifel eine Machbarkeitsprüfung machen, bevor du 20.000 oder 30.000 € investierst.
- Maklerangaben blind glauben: Prüf selbst, ob die Fläche wirklich als Gewerbe genehmigt ist.
- Die Teilungserklärung vergessen: Bei Einheiten in Eigentümergemeinschaften kann die Teilungserklärung Ferienwohnungen ausdrücklich ausschließen.
- Zu allgemein fragen: Wer beim Bauamt nur allgemein fragt, bekommt allgemeine Antworten. Frag konkret nach Gebietsart, genehmigter Nutzung und Anforderungen an dein Objekt.
Fazit
Ferienwohnungen sind 2026 ein regulierter Markt, und das ist gut für alle, die es richtig machen. Gewerbeeinheiten sind dabei gerade eines der attraktivsten Spielfelder: wachsender Leerstand, oft günstigere Quadratmeterpreise, kein Zweckentfremdungsverbot und bei korrekter Nutzungsänderung ein rechtssicheres Fundament. Mein Rat: Prüf dein Objekt, bevor du unterschreibst, plane drei bis sechs Monate ein und verhandle die Wartezeit in den Vertrag.
Wenn du ein konkretes Objekt im Kopf hast und wissen willst, ob es in dein Business passt, lass uns im kostenlosen Erstgespräch darüber sprechen.
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Kommune.
Häufige Fragen
Darf ich eine Gewerbeeinheit einfach als Ferienwohnung vermieten?
Nein. Du brauchst eine Nutzungsänderung beim Bauamt. Geprüft wird, ob eine Ferienwohnung im Gebiet zulässig ist und ob die Räume die Anforderungen an Belichtung, Belüftung, Sanitär und Brandschutz erfüllen. Ohne Genehmigung riskierst du, dass dir die Nutzung untersagt wird.
Gilt das Zweckentfremdungsverbot für Gewerbeflächen?
Nein, es schützt nur Wohnraum. Voraussetzung ist, dass die Fläche baurechtlich als Gewerbe genehmigt ist. Das prüfst du in der Bauakte.
Was kostet eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Ferienwohnung?
Bei Planeko kostet die Machbarkeitsprüfung 450 €, der Antrag beginnt bei rund 1.650 € (Stand 2026). Dazu kommen Gebühren des Bauamts, gegebenenfalls Statiker oder Brandschutzplaner und die Kosten für den Umbau.
Wie lange dauert eine Nutzungsänderung?
Realistisch drei bis sechs Monate von der ersten Idee bis zur Genehmigung. Davon entfallen sechs bis 16 Wochen auf die Bearbeitung beim Bauamt.
Was ist der Unterschied zwischen DAC7 und der EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung?
DAC7 betrifft die Steuern: Plattformen melden seit 2023 die Einnahmen der Gastgeber an das Bundeszentralamt für Steuern. Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung gilt seit dem 20. Mai 2026 und regelt Registriernummern und den Datenaustausch mit den Behörden, die Zweckentfremdung und Genehmigungen kontrollieren.
Welche Gewerbeflächen eignen sich am besten?
Büros und Arztpraxen, weil Sanitär, Belichtung und Raumhöhe meist schon passen und oft wenige Trockenbauwände reichen. Kleine Praxen und Studios im Erdgeschoss sind ebenfalls gut geeignet. Ladenlokale haben oft die beste Lage, sind wegen Schaufenster und Rettungsweg aber eher etwas für Fortgeschrittene.
Das ganze Video dazu
Mit dem Klick auf Play wird das Video von YouTube geladen.
Kostenloses Videotraining
Die 3 Hebel, mit denen du als Gastgeber durchstartest
Im kostenlosen Videotraining zeige ich dir, worauf es beim Start mit Ferienwohnungen wirklich ankommt - aus über 60 aufgebauten und begleiteten Objekten.
Jetzt kostenlos ansehen