Gastgeber-Praxis
Airbnb-Inserat optimieren: Review von Freshtorges Ferienhaus
Airbnb-Inserat optimieren am echten Beispiel: Was ich am Ferienhaus von YouTuber Freshtorge bei Bildern, PriceLabs und Mindestaufenthalt ändern würde.
Wenn du dein Airbnb-Inserat optimieren willst, lernst du an einem prominenten Beispiel besonders viel: YouTuber Freshtorge hat 3,9 Millionen Abonnenten, und sein Video zur Fertigstellung seines ersten Ferienhauses an der Nordsee kam zum Zeitpunkt meines Reviews auf 267.000 Aufrufe. Jetzt ist auch das Airbnb-Inserat dazu öffentlich einsehbar. Den Gästen auf Airbnb ist diese Reichweite egal, auf der Plattform zählt nur, wie gut dein Inserat performt und ob das Objekt dem gerecht wird. Ich habe mir das Inserat im Detail angeschaut: Das Haus ist wunderschön geworden, verschenkt aber bei Bildern, Preisen und Schlafplätzen nach meiner Einschätzung noch Buchungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein gutes Raumfoto zeigt drei Wände, die Decke und den Boden. So erkennt ein Gast auf einen Blick, wie ein Raum geschnitten ist und ob er für seine Familie reicht.
- Ein Gast entscheidet in 5 bis 7 Sekunden intuitiv, ob er sich mit einem Inserat länger beschäftigt. Fehlen ihm Informationen, tendiert er eher zu einem Nein.
- Steht trotz PriceLabs überall derselbe Preis im Kalender, wie bei Freshtorges Haus mit 665 € für drei Nächte, kann der Mindestpreis erreicht sein. Dann hilft es, den Basispreis (Base Price) höher zu setzen.
- Ein Mindestaufenthalt von drei Nächten sorgt dafür, dass ein Inserat bei Suchen nach einer oder zwei Nächten nicht auftaucht. Die Aufenthaltslänge lässt sich über den Preis steuern.
- Jeder angegebene Schlafplatz braucht ein Foto, eine Schlafcouch am besten aufgeklappt und bezogen. Im Inserat von Freshtorges Haus für acht Gäste ist die Hälfte der angegebenen Betten nicht zu sehen.
Was macht das Ferienhaus von Freshtorge besonders?
Die „Nordsee-Auszeit“ ist kein klassisches Business-Apartment, sondern eine besondere Unterkunft: ein Haus für acht Gäste mitten im Grünen, in der Nähe von St. Peter-Ording, mit Whirlpool, Sauna, Kamin und Grillkota. Solche Objekte ziehen gern ihre eigene Nachfrage an den Standort.
Das unterscheidet es von vielen unserer Wohnungen, die in Großstädten liegen und sich vor allem an Alleinreisende, Geschäftsreisende und Familien richten. Was eine Grillkota ist, wusste ich vorher übrigens selbst nicht: ein kleines Gebäude, in dem du grillen, Raclette machen und gemütlich zusammensitzen kannst. Wenn du selbst ein Ferienhaus vermieten willst, kannst du aus diesem Review einiges mitnehmen.
Was Freshtorge schon richtig macht
Haustiere sind erlaubt und werden extra berechnet. Das ist selten, weil es bei Airbnb-Gastgebern immer wieder Probleme mit Haustieren gibt und viele sie deshalb gar nicht erlauben. Hundebesitzer freuen sich über so ein Angebot. Auch der Beschreibungstext ist sehr ausführlich, da habe ich nichts auszusetzen.
Welche Bilder braucht ein gutes Airbnb-Inserat?
Ein gutes Airbnb-Inserat zeigt in den ersten Bildern, was das Objekt einzigartig macht, und gibt dem Gast auf jedem Raumfoto einen Überblick über den Raum, Detail- und Stimmungsbilder kommen zusätzlich dazu. Besonders wichtig sind das Titelbild und die Kacheloptik, also die fünf wichtigsten Bilder, die dem Gast signalisieren, ob er die Unterkunft buchen will oder nicht.
Das Titelbild ist optimal gewählt: der Whirlpool mit der kleinen Hütte dahinter. Genau dieses Bild hätte ich von allen verfügbaren Fotos auch genommen. In der Kacheloptik sieht es anders aus. Dort sind vor allem Nahaufnahmen gelandet, etwa der Rand der Couch, das Bett und die Küche, jeweils sehr nah fotografiert. Ein guter Shot ist dagegen die Aufnahme der Grillkota.
Was mir bei den Bildern besonders fehlt, ist der Ausblick. Das Haus steht mitten im Grünen, aus dem Fenster müsstest du in ein grünes Tal und auf Felder schauen. Auf dem Foto ist das Fenster aber überbelichtet, der Ausblick kommt nicht rüber. Dabei ist das ein absolutes Alleinstellungsmerkmal und für mich der zweite Hauptverkaufstreiber dieses Hauses. Wenn so ein Merkmal in den Bildern fehlt, kostet das Buchungen und richtig Umsatz.
Ich würde das Bild mit dem richtigen Ausblick neu fotografieren und in die Kacheloptik nehmen. Zwei nichtssagende Nahaufnahmen würde ich dafür rausnehmen und stattdessen Bilder ergänzen, die ein Gefühl transportieren, zum Beispiel den Kamin. Der passt perfekt zur Herbst- und Winterzeit, am Kamin kann man abschalten. Auch die Sauna, die auf einem Außenbild nur versteckt im Hintergrund zu sehen ist, braucht ein eigenes Foto.
Was ist die 3-Wände-Regel bei Ferienwohnungsfotos?
Hinter der 3-Wände-Regel steckt ein Grundsatz aus der Immobilienfotografie: Damit sich ein Fremder einen Raum vorstellen kann, sollte ein Foto drei Wände, die Decke und den Boden zeigen. Dann erkennt der Gast, wie die Wohnung oder das Haus geschnitten ist, wie groß die Zimmer sind und ob alles für seine Familie reicht.
Bei Freshtorges Inserat ist fast alles sehr nah fotografiert, der Betrachtungswinkel ist dadurch sehr klein. Ich bin die Bilder im Video einzeln durchgegangen: Auf einem sieht man eine Wand und etwas Decke, aber keinen Boden und keine weiteren Wände. Auf anderen fehlt die Decke oder die dritte Wand. Vollständig zeigt kaum ein Foto den Raum. Eines macht es optimal, und das wäre auch ideal für die Kacheloptik.
Das wirkt vielleicht kleinlich, hat aber einen klaren Grund: Ein Gast entscheidet in 5 bis 7 Sekunden intuitiv, ob er sich mit deinem Inserat länger beschäftigt. Fehlt ihm in dieser Zeit die Information, wie die Räume aussehen, kann er sich kein Urteil bilden und tendiert eher zu Nein. Ist er sich dagegen sicher, ist er auch eher bereit zu buchen.
Praxis-Tipp: Geh dein eigenes Inserat Bild für Bild durch, so wie ich es im Video mit Freshtorges Inserat mache, und zähl nach: Siehst du drei Wände, die Decke und den Boden? Wenn nicht, fotografier den Raum noch einmal mit mehr Überblick. Deine schönen Detail- und Stimmungsbilder kannst du zusätzlich behalten.
Warum zeigt PriceLabs überall denselben Preis?
Steht trotz PriceLabs überall derselbe Preis im Kalender, kann der Mindestpreis erreicht sein: PriceLabs sieht am Markt keine Nachfrage und bleibt beim Minimum. So war es bei Freshtorges Haus. Die Lösung ist, den Basispreis (Base Price) höher zu setzen, damit der Preis nicht zu tief fällt und nicht ständig der Mindestpreis greift.
Im Kalender war das gut zu sehen. Bei drei Nächten Mindestaufenthalt lag der Preis zwischendurch überall bei 665 € insgesamt, also um die 220 € pro Nacht. Weiter in der Zukunft sah es anders aus: Im April kostete derselbe Zeitraum zum Beispiel 731 €. Torge (Freshtorge) hatte mir erzählt, dass PriceLabs bereits angebunden ist. Eigentlich müsste sich der Preis dann laufend ändern, je nach Verfügbarkeit und vor allem je nach Nachfrage.
Aus Gastsicht ist der Preis absolut fair: Für ein komplettes Ferienhaus für acht Gäste mit Whirlpool, Sauna, Grillkota und Kamin, mitten im Grünen und in der Nähe vom Meer, kann man nicht meckern. Ich selbst würde aber wesentlich höher kalkulieren, rund 220 € pro Nacht finde ich sehr günstig. Dazu kommt: In den 665 € ist die Endreinigung schon enthalten. Wenn Sauna, Whirlpool und Grillkota mitgereinigt werden müssen, ist das kein Spaß. Deshalb liegt die Endreinigung bei solchen Objekten meist im dreistelligen Bereich, um die 100 €, und pro Nacht bleibt an Buchungseinnahmen entsprechend weniger übrig.
Warum falsche Preise gerade am Anfang teuer werden, beschreibe ich auch im Artikel Airbnb ohne eigene Immobilie: So startest du neben dem Job. Was ein Preistool wie PriceLabs leisten kann und was nicht, ordne ich im Artikel Ferienwohnung vermieten mit KI ein.
Brauchst du einen Mindestaufenthalt für deine Ferienwohnung?
Nein, aus meiner Sicht brauchst du bei Ferienwohnungen keinen Mindestaufenthalt, weil du die Aufenthaltslänge über den Preis steuern kannst. Wer stattdessen zum Beispiel drei Nächte Mindestaufenthalt einstellt, taucht bei Suchen nach einer oder zwei Nächten gar nicht erst auf und bekommt dadurch weniger Buchungen.
„Die Aufenthaltslänge, die kannst du mit dem Preis bespielen. Du brauchst keinen Mindestaufenthalt bei Ferienwohnungen.“ - Niklas Kuhn, Fewo Butler
Wenn du kurze Aufenthalte über den Preis entsprechend teurer machst, bist du im Suchalgorithmus von Airbnb trotzdem bei den Filtern für eine, zwei und drei Nächte dabei.
Besonders heikel wird ein Mindestaufenthalt bei Buchungslücken. Bleiben zwischen zwei Buchungen nur eine oder zwei Nächte frei, also weniger als dein Mindestaufenthalt, bekommst du diese Lücke nur ganz schwer wieder vermietet.
Wie zeigst du Schlafplätze im Inserat richtig?
Zu jedem Schlafplatz, den du im Inserat angibst, gehört ein Foto, damit der Gast sieht, wo wer schlafen kann. Eine Schlafcouch zeigst du aufgeklappt und mit Bettwäsche vorbereitet, damit der Gast erkennt, ob eine Person darauf schlafen kann, zwei Personen oder nur die Kinder.
Bei Freshtorges Inserat stehen unter Schlafzimmer 1 ein Kingsize-Doppelbett und eine Schlafcouch, die Schlafcouch ist aber nirgends zu sehen. Das zweite Schlafzimmer ist zwar dabei, aber wo du schläfst, wenn du nicht in einem der beiden Betten liegst, bleibt unklar, denn auch die zweite angegebene Schlafcouch fehlt auf den Bildern. Das Haus ist für acht Personen gedacht, und die Hälfte der angegebenen Betten sehe ich auf keinem Foto. Für mich ist das ein extrem wichtiger Punkt, der dringend bearbeitet werden muss.
Praxis-Tipp: Vergleiche deine Fotos mit der Liste der Schlafplätze in deinem Inserat. Zu jedem Bett und jeder Schlafcouch, die dort steht, muss es ein Bild geben, sonst weiß der Gast nicht, wo er schläft.
Viele vermeintlich kleine Dinge zusammen können enorm beeinflussen, wie schnell sich ein Gast entscheidet. Mit solchen Details entwickelst du Inserate, die auch hohe Preise tragen können.
Was gehört zusätzlich in ein Ferienhaus-Inserat?
Gerade bei Ferienhäusern gehören ein Grundriss und ein Internet-Speedtest ins Inserat. Der Grundriss zeigt dem Gast auf einen Blick, was er eigentlich bucht, und der Speedtest beantwortet die Frage, ob er vor Ort auch arbeiten kann.
Freshtorge hat eine eigene Direktbuchungswebseite, und dort gibt es etwas, das im Airbnb-Inserat fehlt: einen sehr schön gestalteten Grundriss. Darauf siehst du sofort, dass es draußen eine extra Terrasse gibt, hinten noch eine Feuerstelle und eine weitere Terrasse, dazu die Sauna, einen Carport und sogar eine Dachterrasse. Die Dachterrasse ist mir im Airbnb-Inserat gar nicht aufgefallen. Gerade wenn Übersichtsfotos fehlen, bekommt der Gast mit einem Grundriss direkt ein Gespür für das Haus, deshalb gehört er unbedingt auch ins Airbnb-Inserat.
Den Speedtest würde ich ebenfalls ergänzen. Viele Leute wollen heute von überall aus arbeiten, und auch wer sich ein Haus als Ruhepol bucht, will wissen, ob das Internet dafür reicht.
Wahrscheinlich laufen bei diesem Haus ohnehin die meisten Buchungen direkt und nicht über Airbnb. Im Kalender war zum Zeitpunkt meines Reviews schon sehr viel weggebucht. Trotzdem muss das Airbnb-Inserat nachgebessert werden, denn dort buchen ganz normale Gäste, die Freshtorge nicht kennen.
Wie kannst du dein eigenes Airbnb-Inserat optimieren?
Dein eigenes Airbnb-Inserat optimierst du am besten mit einer festen Prüfliste: Titelbild, Kacheloptik, Raumfotos nach der 3-Wände-Regel, Schlafplätze, Preise, Mindestaufenthalt sowie Grundriss und Speedtest. Frag dich bei jedem Punkt, ob ein fremder Gast in wenigen Sekunden versteht, was er bucht.
- Titelbild: Zeigt es das stärkste Merkmal deines Objekts, so wie der Whirlpool bei Freshtorge?
- Kacheloptik: Zeigen die fünf wichtigsten Bilder dein Alleinstellungsmerkmal, etwa den Ausblick, statt nichtssagender Nahaufnahmen?
- 3-Wände-Regel: Sieht man auf den Raumfotos drei Wände, die Decke und den Boden?
- Schlafplätze: Gibt es zu jedem angegebenen Bett ein Foto, die Schlafcouch aufgeklappt und bezogen?
- Preise: Bewegt sich dein Preis mit der Nachfrage, oder steht wegen des Mindestpreises überall derselbe Betrag?
- Mindestaufenthalt: Brauchst du ihn wirklich, oder steuerst du kurze Aufenthalte über den Preis?
- Grundriss und Speedtest: Sind beide im Inserat, damit der Gast weiß, was er bucht und ob er dort arbeiten kann?
Wie andere Gastgeber ihre Objekte im Alltag aufstellen, zeige ich im Artikel Ferienwohnung vermieten: 5 echte Gastgeber, 5 Wege zum Erfolg. Und wenn du wissen willst, an welchen Stellschrauben du als Gastgeber zuerst drehen solltest, hol dir mein kostenloses Videotraining zu den 3 Hebeln, mit denen du als Gastgeber durchstartest.
Fazit
Freshtorges Ferienhaus ist ein sehr schönes Objekt, das auf Airbnb noch nicht optimal dargestellt ist, da ist noch viel Luft nach oben. Seine Reichweite hilft ihm dabei nicht, auf der Plattform zählt nur das Inserat. Mein Rat an ihn: Pricing anpassen, Bilder anpassen und die Schlafbereiche klarer zeigen, dann steht einer erfolgreichen Vermietung nichts mehr im Weg. Dein nächster Schritt: Nimm dir dein eigenes Inserat vor und geh es mit der Liste oben durch, angefangen bei der 3-Wände-Regel.
Häufige Fragen
Was ist eine Grillkota?
Eine Grillkota ist ein kleines Gebäude, in dem du grillen, Raclette machen und gemütlich mit anderen zusammensitzen kannst. Im Ferienhaus von Freshtorge gehört sie neben Whirlpool, Sauna und Kamin zur Ausstattung.
Wie schnell entscheidet ein Gast, ob er ein Inserat bucht?
Ein Gast entscheidet in 5 bis 7 Sekunden intuitiv, ob er sich mit deinem Inserat länger beschäftigt. Deshalb müssen Titelbild, Kacheloptik und Raumfotos die wichtigsten Informationen sofort liefern.
Wie hoch ist die Endreinigung bei einem Ferienhaus mit Sauna und Whirlpool?
Bei so einem Objekt liegt die Endreinigungsgebühr meist im dreistelligen Bereich, um die 100 €, weil Sauna, Whirlpool und zum Beispiel eine Grillkota mitgereinigt werden müssen. Ist die Endreinigung im Gesamtpreis enthalten, solltest du sie bei deiner Preiskalkulation unbedingt einrechnen.
Sollte ich Haustiere in meiner Ferienwohnung erlauben?
Haustierfreundliche Unterkünfte sind selten, weil Gastgeber mit Haustieren immer wieder Probleme haben und viele sie deshalb gar nicht erlauben. Erlaubst du Hunde, freuen sich Hundebesitzer, und du kannst den Hund extra berechnen, so wie Freshtorge es macht. Ob das zu deinem Objekt passt, entscheidest du selbst.
Über den Autor: Niklas Kuhn ist Gründer von Fewo Butler und hat über 60 Ferienwohnungen aufgebaut und begleitet. Sein Feedback zu diesem Inserat hat er Freshtorge auch persönlich weitergegeben. Dieser Artikel basiert auf seinem YouTube-Video „3,9 Mio. Abonnenten, 0 Bewertungen: Ich prüfe Freshtorges neues Airbnb“.
Das ganze Video dazu
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