Einstieg ins Airbnb Business
Airbnb ohne eigene Immobilie: So startest du neben dem Job
Airbnb ohne eigene Immobilie starten: Welches der 3 Modelle zu deinem Startkapital passt und wie du neben dem Vollzeitjob mit Ferienwohnungen loslegst.
Airbnb ohne eigene Immobilie starten, und das neben einem Vollzeitjob: Genau so habe ich 2018 angefangen, neben dem Studium und einem Job, ohne jede Vorerfahrung. Seitdem haben wir über 60 Ferienwohnungen aufgebaut und begleitet. Wenn ich heute noch einmal bei null anfangen würde, würde ich vieles anders machen. Das Wichtigste vorweg: Wie du startest, hängt nicht von deinem Ehrgeiz oder deinem Wissen ab, sondern von deinem Startkapital.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Einstieg ins Airbnb Business läuft über 3 Stufen: Co-Hosting (unter 3.000 Euro Startkapital), Rent2Rent (etwa 8.000 bis 10.000 Euro) und Eigentum bzw. Multi Units.
- Beim Rent2Rent verdienst du nach unserer Erfahrung bei gleicher Arbeit etwa das Dreifache wie im Co-Hosting, brauchst dafür aber Kapital für Möbel und Ausstattung.
- Der größte Fehler am Anfang: einfach Wohnungen suchen und auf Glück hoffen. Besser ist ein festes System, zum Beispiel 10 Eigentümer pro Woche anrufen.
- Eine einzige Follow-up-Runde hat unsere Erfolgschance bei Eigentümern verdreifacht.
- Neben dem Job gilt eine Regel: Alles, was zwischen 9 und 17 Uhr passieren muss, darf nicht an dir hängen.
Welches Modell passt zu deinem Startkapital?
Das passende Modell für deinen Start ergibt sich aus deinem Kapital: Mit unter 3.000 Euro startest du im Co-Hosting, mit etwa 8.000 bis 10.000 Euro im Rent2Rent, und mit genug Cashflow geht es später in Eigentum und Multi Units. Wir haben sehr früh gemerkt, dass sich das ganze Business genau in diese 3 Stufen aufteilen lässt.
Stufe 1: Co-Hosting mit unter 3.000 Euro
Im Co-Hosting verwaltest du die Ferienwohnungen von Eigentümern, die schon eine Ferienwohnung haben, und wirst prozentual an den Einnahmen beteiligt. Um Eigentümer zu gewinnen, musst du selbst so gut wie kein Geld einsetzen. Deshalb ist das die ideale Stufe, wenn du weniger als 3.000 Euro zur Verfügung hast.
Viele glauben, man müsse schon Experte sein, um Co-Host zu werden. Das stimmt nicht. In unserer Co-Hosting-Pioniergruppe sind Teilnehmer dabei, die vorher noch nie selbst eine Ferienwohnung vermietet haben und inzwischen ihre ersten eigenen Eigentümer betreuen. Du sammelst Erfahrung und baust dir gleichzeitig Eigenkapital für die nächste Stufe auf.
Stufe 2: Rent2Rent mit etwa 8.000 bis 10.000 Euro
Rent2Rent ist das klassische Airbnb-Arbitrage-Modell, bei uns heißt das Rentalpreneur: Du mietest eine Wohnung mit Zustimmung des Eigentümers an, möblierst sie und vermietest sie an Gäste aus aller Welt weiter. Dafür brauchst du ungefähr 8.000 bis 10.000 Euro Startkapital. Allein die Möbel liegen für eine komplette Wohnung meistens bei etwa 6.500 Euro.
Ob und wo Kurzzeitvermietung erlaubt ist, regelt jede Stadt anders, das solltest du vor dem Anmieten klären (keine Rechtsberatung, im Einzelfall prüfen lassen). Wie das mit Gewerbeflächen legal funktioniert, liest du im Artikel Gewerbeeinheit zur Ferienwohnung umbauen.
Stufe 3: Eigentum und Multi Units
Wenn du mit den ersten beiden Stufen genug Cashflow aufgebaut hast, kommt Stufe 3: Eigentum und Multi Units. Bei uns heißen die Leute auf dieser Stufe Multipreneure. Sie kaufen Eigentum für die Kurzzeitvermietung, steuern mehrere Objekte ortsunabhängig oder betreiben Boardinghäuser, also vereinfacht gesagt ganze Gebäude voller Ferienwohnungen.
Co-Hosting oder Rent2Rent: Was lohnt sich für dich mehr?
Wenn du das Kapital hast und mehr verdienen willst, rate ich dir zu Rent2Rent. Wenn das Kapital dein Engpass ist und du trotzdem loslegen willst, ist Co-Hosting der richtige Weg. Der Grund ist einfach: Die Arbeit ist in beiden Modellen ungefähr die gleiche.
Im Co-Hosting bekommst du nur einen prozentualen Anteil der Einnahmen. Beim Rent2Rent gehen die Einnahmen an dich, dafür trägst du auch Miete und Möbel selbst. Nach unserer Erfahrung verdienst du mit Rent2Rent für denselben Zeiteinsatz etwa das Dreifache. Deshalb ist unser Ziel immer, so schnell wie möglich auf Stufe 2 zu kommen und mit eigenen Wohnungen Geld zu verdienen.
Die Stufen sind übrigens keine feste Reihenfolge. Wir sind damals direkt in Stufe 2 gestartet, mit extrem wenig Eigenkapital und Möbeln, die wir für die erste Wohnung auf eBay Kleinanzeigen zusammengekauft haben. Nach der zweiten Wohnung war das Geld weg. Also haben wir mit Co-Hosting angefangen, um zusätzliches Kapital aufzubauen, und hatten dann beides parallel laufen. Erst mit diesen beiden Säulen hatten wir irgendwann genug Kapital für Eigentum und Multi Units.
Praxis-Tipp: Schreib dir ehrlich auf, wie viel Geld du heute realistisch einsetzen kannst, und wähle danach dein Modell. Wer mit zu wenig Geld versucht, eine Rent2Rent-Wohnung komplett einzurichten, verliert Zeit und Nerven. Im Co-Hosting kannst du mit kleinem Budget sofort anfangen und dir das Kapital für Stufe 2 erst erarbeiten.
Warum scheitern so viele schon bei der Wohnungssuche?
Die meisten scheitern, weil sie sich ein Ergebnis als Ziel setzen (eine Airbnb-Wohnung) statt einer Tätigkeit, die sie jede Woche erledigen können. Genau diesen Fehler habe ich selbst gemacht: Wohnungen auf ImmoScout suchen, Eigentümer anschreiben, vielleicht mal anrufen und hoffen, dass sich schon einer erbarmt. Das perfekte Rezept für keine Wohnung.
Kaltakquise macht den wenigsten Spaß. Und was wir nicht mögen oder nicht gut können, schieben wir nach hinten. Das läuft dann meistens so: Du willst dein eigenes Airbnb Business aufbauen, schreibst auf ImmoScout und Kleinanzeigen die ersten Eigentümer an, bekommst die ersten Absagen, und dann war es das mit der Motivation. Wenn du dich da wiedererkennst: Das ist völlig normal. Deshalb musst du es anders angehen.
Wie findest du Eigentümer, die dir ihre Wohnung geben?
Eigentümer findest du mit einem festen Wochensystem und einer konsequenten Follow-up-Runde. Mein Durchbruch kam, als ich mein Ziel geändert habe: Ich wollte nicht mehr „eine Airbnb-Wohnung“, sondern 10 Eigentümer pro Woche anrufen. Damit habe ich plötzlich 40 bis 45 Eigentümer im Monat kontaktiert, mehr als vorher mit reiner Motivation.
Das ist einfache Mathematik: Je mehr Eigentümer du kontaktierst, desto wahrscheinlicher bekommst du eine Wohnung. Du handelst also nicht zielorientiert, sondern systematisch. So arbeiten wir heute in allen unseren Betriebsabläufen.
Dann kommt der Schritt, den die meisten weglassen und den wir früher auch nie gemacht haben: der Follow-up. Wir haben festgestellt, dass eine einzige Follow-up-Runde unsere Erfolgswahrscheinlichkeit bei der Kontaktaufnahme verdreifacht. Jeden Eigentümer auf deiner Liste, der nicht komplett abgeneigt war, kontaktierst du einfach noch einmal. Irgendwann kommt dann mit systematischer Sicherheit der erste, der sagt: Lass uns das machen.
Wie klappt eine Ferienwohnung neben dem Vollzeitjob?
Neben dem Vollzeitjob klappt eine Ferienwohnung nur, wenn alles, was zwischen 9 und 17 Uhr passieren muss, nicht an dir hängt. Genau in dieser Zeit sitzt du im Job, und genau dann checken Gäste aus, kommt die Reinigung oder ruft jemand an, weil der Schlüssel nicht funktioniert.
„Alles, was zwischen 9 und 17 Uhr passieren muss, darf nicht an dir hängen.“ - Niklas Kuhn, Fewo Butler
Deshalb würde ich heute vom ersten Gast an drei Dinge abgeben:
- Reinigung und Wäsche an eine feste Reinigungskraft oder Reinigungsfirma, mit einer zweiten Person, die einspringt, wenn die erste krank ist.
- Die Schlüsselübergabe an eine Schlüsselbox oder ein Smartlock, damit kein Gast auf dich warten muss.
- Die Gästefragen an automatische Nachrichten. Während du im Meeting sitzt, geht die Check-in-Information automatisch an den Gast raus, ohne dass du dabei sein musst.
Ich höre oft den Einwand, dass das nur mit mehreren Wohnungen und einer Voll- oder Teilzeit-Reinigungskraft funktioniert. Das ist falsch. Wir haben es bei unseren Teilnehmern und bei uns selbst immer wieder gesehen: Gerade die erste Reinigungskraft ist meistens hoch motiviert, zum Beispiel weil sie im selben Haus wohnt wie deine Ferienwohnung oder ein Haus weiter. Sie ist dann gleichzeitig deine Augen und Ohren vor Ort. Die Frage ist also nicht, ob das funktioniert, sondern ob du es willst.
Wie so ein automatisierter Alltag bei echten Gastgebern aussieht, habe ich auf einem Roadtrip durch Süddeutschland und die Schweiz gezeigt: 5 echte Gastgeber und ihre Wege zum Erfolg. Und wie wir heute Gästekommunikation und Telefonie an KI abgeben, liest du im Artikel Ferienwohnung vermieten mit KI.
Warum kosten dich falsche Preise am Anfang am meisten?
Falsche Preise kosten dich am Anfang am meisten, weil du als Angestellter Zeit gegen Geld tauschst und dir zu niedrige Preise gar nicht auffallen. Für eine Nacht 180 Euro zu nehmen oder zur Messezeit 340 Euro, das ging mir beim Start einfach nicht in den Kopf.
Das Ergebnis: Wir haben in den ersten Monaten und Jahren mit Sicherheit fünfstellige Beträge liegen lassen, weil mir niemand gesagt hat, dass meine Preise totaler Schwachsinn waren. Deshalb würde ich heute von Anfang an jemanden mit Erfahrung auf meine Preise schauen lassen.
Warum ist deine Zeit neben dem Job dein knappstes Gut?
Deine Zeit ist knapp, weil du neben dem Vollzeitjob vielleicht noch Familie, Sport und Freunde hast. Das Ziel der meisten ist ja: Den Job erst behalten, die Ferienwohnungen nebenbei aufbauen, später die Arbeitszeit reduzieren und irgendwann ganz von den Ferienwohnungen leben.
Wenn du deine wenigen freien Stunden dann mit der Verwaltung von ein oder zwei Ferienwohnungen verbringst, ist das der absolute Super-GAU. Dann bleibt keine Zeit mehr, neue Wohnungen zu akquirieren, zu wachsen und irgendwann aus dem Job rauszukommen. Genau dafür brauchst du die Prozesse und Systeme von oben.
Wenn du deinen Start Punkt für Punkt abhaken willst, hol dir unsere kostenlose Checkliste für deinen Start als PDF.
So würde ich heute neu starten
- Situation ehrlich klären: Wie viel Startkapital habe ich wirklich? Danach wähle ich das Modell, also Co-Hosting, Rent2Rent oder Eigentum.
- Prozesse von Anfang an: Alle wiederkehrenden Aufgaben, die sich automatisieren lassen, gebe ich ab, damit meine Zeit ins Wachstum geht.
- Preise richtig setzen: Ich lasse jemanden mit Erfahrung draufschauen, weil wir mit falschen Preisen unfassbar viel Geld liegen gelassen haben.
- Systeme statt Ziele: Ich lege fest, welche Tätigkeiten ich jede Woche erledige, zum Beispiel eine feste Zahl an Eigentümer-Anrufen. Das bringt mich zum Ergebnis und hält mich motiviert.
Fazit
Ein Airbnb Business ohne eigene Immobilie neben dem Job ist machbar, wenn du nicht mit der Wohnungssuche anfängst, sondern mit deinem Startkapital. Danach wählst du Co-Hosting oder Rent2Rent, baust ein festes Akquise-System mit Follow-up auf und gibst ab dem ersten Gast Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästefragen ab. Wenn du jetzt nur einen Schritt machst: Schreib dein verfügbares Startkapital auf und entscheide dich für eine der 3 Stufen.
Häufige Fragen
Wie viel Startkapital brauche ich für Rent2Rent?
Nach unserer Erfahrung brauchst du für Rent2Rent etwa 8.000 bis 10.000 Euro. Allein die Möbel für eine komplette Wohnung liegen meistens bei etwa 6.500 Euro.
Kann ich ohne Erfahrung Co-Host werden?
Ja. In unserer Co-Hosting-Pioniergruppe betreuen Teilnehmer ihre ersten Eigentümer, obwohl sie vorher noch nie selbst eine Ferienwohnung vermietet hatten. Co-Hosting ist gerade dafür gedacht, Erfahrung zu sammeln und Kapital aufzubauen.
Funktioniert das auch mit nur einer Ferienwohnung neben dem Job?
Ja. Entscheidend ist, dass du Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästefragen von Anfang an abgibst. Die erste Reinigungskraft wohnt im besten Fall im selben Haus oder ein Haus weiter und ist dann gleichzeitig deine Ansprechpartnerin vor Ort.
Wie bekomme ich meine erste Wohnung von einem Eigentümer?
Mit einem festen System statt mit Motivation: zum Beispiel 10 Eigentümer pro Woche anrufen und jeden, der nicht komplett abgeneigt war, in einer Follow-up-Runde noch einmal kontaktieren. Eine solche Runde hat bei uns die Erfolgschance verdreifacht.
Muss ich für ein Airbnb Business meinen Job kündigen?
Nein. Der typische Weg ist, den Job am Anfang zu behalten, die Ferienwohnungen nebenbei aufzubauen und die Arbeitszeit erst zu reduzieren, wenn die Wohnungen genug einbringen. Ob und wann du ganz aussteigst, entscheidest du selbst.
Über den Autor: Niklas Kuhn ist Gründer von Fewo Butler. Er hat 2018 selbst nebenberuflich mit Ferienwohnungen angefangen, neben Studium und Job und ohne Vorerfahrung. Seitdem hat er mit seinem Team über 60 Ferienwohnungen aufgebaut und begleitet. Dieser Artikel basiert auf seinem YouTube-Video „Ferienwohnungen neben dem Vollzeitjob: So würde ich heute starten“.
Das ganze Video dazu
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