Erfahrungen & Fallbeispiele
Ferienwohnung vermieten: 5 echte Gastgeber, 5 Wege zum Erfolg
5 echte Gastgeber, 1.000 km Roadtrip: Wie Sergei, Victor, Philipp & Basti mit Ferienwohnungen bis zu einer halben Million Franken Jahresumsatz machen - und was du daraus lernst.
Ich bin 1.000 Kilometer gefahren und habe fünf Gastgeber besucht, die vor zwei Jahren noch keine einzige Ferienwohnung besessen haben. Einer macht mit 13 gemieteten Wohnungen über eine halbe Million Schweizer Franken Umsatz im Jahr. Kein einziges Objekt davon gehört ihm. Was ich auf dieser Reise gesehen habe, hat selbst mich nach 8 Jahren Coaching-Erfahrung und über 60 betreuten Projekten nochmal neu überrascht - weil diese fünf Menschen Ferienwohnung vermieten so grundverschieden leben, dass man kaum glaubt, sie machen dasselbe Business.
Das Wichtigste in Kürze
- Fünf Gastgeber - von der Einzelwohnung bis zum 120-Zimmer-Hotel - beweisen: Es gibt keinen einen richtigen Weg zum Erfolg in der Kurzzeitvermietung.
- Sergei führt 40 Mitarbeiter im Konzern und macht nebenbei 9.500 € Umsatz im Monat mit fünf Ferienwohnungen - mit minimalem Zeitaufwand.
- Basti verwaltet 13 gemietete Apartments in der Schweiz und generiert rund 500.000 Schweizer Franken Jahresumsatz - ohne eine einzige Wohnung zu besitzen.
- Victor hat die Preise eines Hotels instant um 100 % erhöht, weil Hoteliers finanzielle Potenziale oft komplett ignorieren.
- Philipp (Villa Alpenrausch) hat seinen Job gekündigt, begrüßt Gäste persönlich und hat 113 von 115 Bewertungen mit 5 Sternen kassiert.
Was bedeutet es wirklich, eine Ferienwohnung zu vermieten?
Ferienwohnung vermieten bedeutet nicht, einfach eine Wohnung auf Airbnb zu stellen und abzuwarten. Es bedeutet, ein System aufzubauen, das ohne dich läuft - oder alternativ eine Gastgeber-Identität zu entwickeln, bei der du der größte Wettbewerbsvorteil bist. Beides funktioniert. Aber du musst dich entscheiden, welcher Typ du sein willst.
Genau das hat meine 1.000-Kilometer-Reise gezeigt: Fünf Menschen, fünf völlig unterschiedliche Ansätze - und alle haben ihren Weg zum Erfolg gefunden. Von der vollautomatisierten Skalierungsmaschine bis zum persönlichen Herzensprojekt mit Superhost-Status. Was sie eint: Sie haben angefangen. Trotz Risiko, trotz Ungewissheit, trotz Corona-Kaufdatum.
Wie hat Sergei mit 5 Ferienwohnungen 9.500 € Monatsumsatz erreicht?
Sergei ist Führungskraft in einem Konzern mit 40 Mitarbeitern unter sich - und betreibt nebenbei fünf Ferienwohnungen. Sein Umsatz im Juni: 9.500 €. Eine einzige Wohnung, die er für 240.000 € gekauft hat, generiert davon 3.000 € im Monat. Das sind keine Hochglanz-Hochrechnungen, das ist sein realer Kontoauszug.
Angefangen hat es mit einer Idee seiner Frau. Sie hat ihm ein Haus auf dem Handy gezeigt, er hat gekauft - und das Kaufdatum war der 1. Januar 2020. Zwei Monate später: Corona. Trotzdem hat er sich durchgekämpft. Am Anfang hat er die Badetücher selbst gewaschen, selbst gebügelt, Check-ins manuell gemacht. Heute läuft das Business so, dass er seinen Konzernberuf behalten kann - und das bewusst.
Aus der Praxis: Sergei hat sich den 10.000-€-Award als nächstes Ziel über sein Bett gehängt. Nicht als Dekoration - als tägliche Erinnerung, wohin die Reise geht. Mit fünf Wohnungen und 9.500 € im Monat ist er nah dran. Solche klaren Meilensteine helfen, diszipliniert zu bleiben, auch wenn der Hauptjob fordert.
Was mich besonders beeindruckt: Als sein erstes Kind kam, hat er die Relation neu gelernt. Seine eigenen Worte: "100 Ferienwohnungen verwalten ist gleich viel Arbeit wie ein Kind." Das sagt eigentlich alles über den Zeitaufwand eines gut aufgestellten Fewo-Business.
Kann man Ferienwohnungen vermieten ohne eigene Immobilie zu kaufen?
Ja - und Basti ist der beste Beweis dafür. Er verwaltet 13 Apartments in der Schweiz, verteilt von Bregenz am Bodensee über St. Gallen bis Winterthur, und hat dafür keine einzige Wohnung gekauft. Alle sind gemietet. Der prognostizierte Jahresumsatz dieser 13 Wohnungen: rund 500.000 Schweizer Franken.
Das Modell heißt Rental Arbitrage - du mietest Wohnungen langfristig an und vermietest sie kurzfristig weiter. Das setzt voraus, dass du die Vermieter überzeugst. Bastis Methode dafür ist bestechend einfach: Er fragt die Eigentümer, ob sie eine Wohnung kennen, die achtmal im Monat professionell gereinigt wird. Die Antwort ist fast immer nein. Und dann ist das Gespräch plötzlich ein anderes.
„Dann frage ich immer, ob sie eine Wohnung bestanden haben, die achtmal im Monat professionell gereinigt wird. Und dann ist die Antwort meistens nein - und dann denkt der Vermieter nach." - Basti, 13 Apartments in der Schweiz
Basti kommt aus dem Konzernvertrieb. Er sagt, das Beste, was man im Studium lernt und durch gutes Coaching vertieft: offen, ehrlich und empathisch sein. Klingt banal. Aber genau das überzeugt skeptische Vermieter, die Angst vor Airbnb haben. Basti hat verstanden, dass Skalierung ohne zuverlässige Prozesse - vor allem bei der Reinigung - ins Chaos führt. Wer keinen verlässlichen Reinigungsdienstleister hat, kann keine 13 Wohnungen managen. Punkt.
Praxis-Tipp: Wenn du Vermieter für das Rental-Arbitrage-Modell überzeugen willst, arbeite mit konkreten Vorteilen für sie: professionelle Reinigung, schnellere Schadenserfassung, keine Mietausfälle. Zahlen und Fakten schlagen abstrakte Versprechen immer.
Was macht einen guten Gastgeber aus - Automatisierung oder persönlicher Kontakt?
Das ist die zentrale Frage dieser Reise - und die Antwort lautet: beides funktioniert, aber du musst dich für einen Weg entscheiden. Basti läuft komplett automatisiert. Er schätzt, dass das Verwalten von 13 Wohnungen etwa 10 % eines Vollzeitjobs entspricht. Philipp von der Villa Alpenrausch macht das komplette Gegenteil.
Philipp hat seinen Job in der Immobilienbranche gekündigt, um sich voll auf das gemeinsam mit seiner Frau geführte Boardinghaus am Königssee zu konzentrieren. Er begrüßt Gäste persönlich, kommuniziert aktiv und hat sich eine Gastgeber-Seele aufgebaut, die sich in seinen Bewertungen spiegelt: 113 von 115 Bewertungen sind 5 Sterne. Nur zwei Bewertungen liegen darunter. Superhost-Status seit April. Das erreicht man nicht mit einem Autoresponder.
- Ansatz: Vollautomatisiert Beispiel: Basti (13 Apartments, Schweiz) Zeitaufwand: ca. 10 % eines Vollzeitjobs Stärke: Skalierbar, ortsunabhängig, 500.000 CHF Jahresumsatz
- Ansatz: Persönlicher Gastgeber Beispiel: Philipp (Villa Alpenrausch, Königssee) Zeitaufwand: Vollzeit, eigenes Business Stärke: 113/115 Fünf-Sterne-Bewertungen, Superhost, starke Stammgäste
Wie funktioniert Ferienwohnung vermieten auf Hotel-Niveau?
Victor hat als Kursteilnehmer mit einem Boardinghaus angefangen und spielt das Spiel heute auf einem völlig anderen Level: Er managt ein Hotel mit 120 Zimmern - ohne Gehaltsnachweis, ohne festes Anstellungsverhältnis. Er bekommt eine prozentuale Beteiligung am Umsatz. Das ist Co-Hosting auf Hotel-Ebene.
Sein erster Schachzug nach der Übernahme: die Preise instant um 100 % erhöht. Warum? Weil klassische Hotels finanzielle Potenziale systematisch ignorieren. Victors Beobachtung ist schonungslos: "Häuser, mit denen du 200.000 bis 300.000 Euro Umsatz im Monat machen könntest, machen 50.000 bis 60.000 Euro." Das ist kein Einzelfall - das ist die Regel in der traditionellen Hotellerie.
Was Victor außerdem antreibt: die Gästebindung. Er fängt nach eigenen Angaben 99 % aller negativen Bewertungen ab, bevor sie veröffentlicht werden - weil er eine persönliche Bindung aufgebaut hat, bei der Gäste lieber direkt anrufen, als eine schlechte Rezension zu schreiben. Das ist kein Zufall. Das ist System.
Achtung: Hotels und etablierte Beherbergungsbetriebe lassen oft massiv Umsatz liegen, weil Preise nie dynamisch angepasst werden und Buchungsplattformen nicht optimal bespielt werden. Wer hier als externer Co-Host einsteigt, kann sofort Mehrwert schaffen - aber nur mit klaren Vereinbarungen zur Umsatzbeteiligung.
Welche Herausforderungen erwarten dich am Anfang wirklich?
Milos und Lukas haben mir am Traunsee in Gmunden gezeigt, wie ungeschönt der Gastgeberalltag in der Anfangsphase wirklich ist. Die beiden haben sieben Hotelzimmer in einem historischen Gebäude gekauft - das Hotel Austria, rund 80 bis 100 Jahre alt. Direkt am See, unglaubliches Potenzial. Und trotzdem: Die Realität ist voller Baustellen.
Keine Klimaanlage im Sommer bedeutet konkret: negative Bewertungen. Ein kaputter Trockner bedeutet konkret: Wäschekörbe einladen, zum nächsten Supermarkt mit SB-Trockenstation fahren, eine Stunde warten, zurückfahren. Das ist der ungeschönte Gastgeberalltag, den Instagram-Posts dir nicht zeigen.
- Fehlende Infrastruktur: Hotelzimmer ohne Küche schränken die Zielgruppe ein und erfordern klare Kommunikation in den Listings.
- Technikausfälle: Trockner, Klimaanlage, Check-in-Systeme - was schiefgehen kann, geht irgendwann schief. Plan B ist Pflicht.
- Bewertungsmanagement: Jedes technische Problem schlägt sich in Bewertungen nieder, wenn du nicht proaktiv kommunizierst.
- Rezeptionsflächen und Gemeinschaftsräume: Was damit machen? Das ist eine echte Frage, die Kapital bindet, solange sie unbeantwortet bleibt.
Trotz all dem: Milos und Lukas haben bereits größere Ziele im Visier - ein eigenes Boardinghaus, weiteres Wachstum. Wer in der Anfangsphase nicht aufgibt, gewinnt meistens langfristig. Das zeigen alle fünf Gastgeber auf dieser Reise.
Brauche ich einen Vollzeitjob oder kann ich von Ferienwohnungen leben?
Beides ist möglich - und beides hat seine Berechtigung. Sergei behält seinen Konzern-Job bewusst, weil das Fewo-Business so wenig aktive Zeit erfordert, dass es sich nicht lohnt aufzuhören. Basti gestaltet seinen Tag als Familienvater nach seinen Prioritäten und reist viel - sein Business läuft trotzdem. Philipp hingegen hat seinen Job gekündigt und ist Vollzeit-Gastgeber - und lebt das mit voller Überzeugung.
Die entscheidende Variable ist nicht die Anzahl der Wohnungen, sondern wie gut deine Prozesse funktionieren. Bastis klare Aussage dazu: "Was den Leuten das Genick brechen kann, ist, wenn deine Prozesse dahinter nicht funktionieren." Vor allem die Reinigung ist der kritischste Faktor. Wer dort einen zuverlässigen Partner hat, hat das größte Risiko im Griff.
Praxis-Tipp: Starte nicht mit dem Ziel, deinen Job zu kündigen. Starte mit dem Ziel, ein System aufzubauen, das ohne dich läuft. Wenn das steht, kannst du immer noch entscheiden, ob du skalierst oder den Sicherheitsnetz-Job behältst. Sergei macht 9.500 € im Monat und arbeitet trotzdem im Konzern - weil er es so will.
Was sind die häufigsten Fehler beim Start mit einer Ferienwohnung?
Nach 8 Jahren und über 60 betreuten Projekten sehe ich immer wieder dieselben Anfängerfehler - und die Gastgeber auf meiner Reise haben sie teils selbst durchgemacht. Der teuerste Fehler ist kein falsches Kissen im Schlafzimmer, sondern ein fehlendes System von Anfang an.
- Alles selbst machen wollen: Sergei hat am Anfang Badetücher selbst gewaschen und gebügelt. Das ist verständlich, aber nicht skalierbar. Je früher du Reinigung und operative Aufgaben ausgliederst, desto schneller wächst du.
- Vermieter nicht überzeugen können: Für das Rental-Arbitrage-Modell (wie bei Basti) ist Überzeugungskraft gegenüber Eigentümern die Schlüsselkompetenz. Wer das nicht lernt, kommt nicht an gute Objekte.
- Preise zu niedrig ansetzen: Victor hat die Preise eines Hotels sofort verdoppelt. Viele Anfänger trauen sich nicht, marktgerechte Preise zu nehmen - und lassen damit bares Geld liegen.
- Bewertungsmanagement ignorieren: Eine fehlende Klimaanlage ohne proaktive Kommunikation kostet dich 4-Sterne-Bewertungen. Kommuniziere Einschränkungen offen, bevor der Gast ankommt.
- Keinen Plan B bei Technikausfällen: Milos und Lukas fahren im Notfall mit Wäschekörben zum Supermarkt. Das ist pragmatisch - aber besser ist ein zuverlässiger Backup-Plan von Anfang an.
Fazit
Fünf Gastgeber, fünf Standorte von Österreich bis in die Schweiz, fünf völlig unterschiedliche Ansätze - und alle haben eines gemeinsam: Sie haben angefangen, auch wenn nicht alles perfekt war. Sergei hat am 1. Januar 2020 gekauft und zwei Monate später Corona erlebt. Philipp hat ein Jahr lang Schweiß und Geld investiert. Basti hat gelernt, Vermieter zu überzeugen, ohne eine einzige Wohnung zu besitzen. Der größte Fehler ist nicht, die falsche Strategie zu wählen. Der größte Fehler ist, gar nicht zu starten. Wenn du jetzt weißt, in welche Richtung du willst - automatisiert oder persönlich, kaufen oder mieten, Nebeneinkommen oder Vollzeit - dann ist der nächste Schritt klar.
Häufige Fragen
Wie viel Umsatz kann ich mit einer Ferienwohnung machen?
Das hängt stark von Lage, Ausstattung und Optimierung ab. Sergei macht mit einer einzelnen Wohnung (Kaufpreis 240.000 €) monatlich 3.000 € Umsatz. Mit fünf Wohnungen kommt er auf 9.500 € im Monat. Basti generiert mit 13 gemieteten Wohnungen in der Schweiz rund 500.000 Schweizer Franken pro Jahr.
Muss ich eine Wohnung kaufen, um Ferienwohnungen zu vermieten?
Nein. Basti verwaltet 13 Wohnungen in der Schweiz und hat keine einzige davon gekauft. Das Modell heißt Rental Arbitrage: Du mietest langfristig an und vermietest kurzfristig weiter. Der Schlüssel ist, Eigentümer überzeugend anzusprechen - zum Beispiel mit dem Argument professioneller Reinigung achtmal im Monat.
Wie viel Zeit kostet das Verwalten von Ferienwohnungen wirklich?
Basti schätzt seinen Aufwand für 13 Apartments auf etwa 10 % eines Vollzeitjobs. Sergei behält parallel seinen Konzernberuf mit 40 Mitarbeitern. Entscheidend ist, wie gut deine Prozesse - vor allem Reinigung und Automatisierung - aufgestellt sind. Wer alles selbst macht, verbrennt unnötig Zeit.
Kann ich Ferienwohnungen vermieten, ohne meinen Job aufzugeben?
Ja, absolut. Sowohl Sergei als auch Basti führen ihr Fewo-Business neben anderen Vollzeittätigkeiten. Der Trick ist ein System, das ohne deine ständige Präsenz läuft. Philipp von der Villa Alpenrausch hat seinen Job bewusst gekündigt und ist Vollzeit-Gastgeber - aber das ist eine Entscheidung, keine Voraussetzung.
Wie bekomme ich als Gastgeber gute Bewertungen?
Victor fängt nach eigenen Angaben 99 % aller negativen Bewertungen ab, bevor sie online gehen - weil er eine persönliche Bindung zu seinen Gästen aufgebaut hat. Philipp hat 113 von 115 Bewertungen mit 5 Sternen. Beide zeigen: Gute Bewertungen entstehen durch proaktive Kommunikation, nicht durch Perfektion. Wer Probleme offen anspricht, bevor der Gast selbst darauf stößt, gewinnt.
Das ganze Video dazu
Mit dem Klick auf Play wird das Video von YouTube geladen.
Kostenloses Videotraining
Die 3 Hebel, mit denen du als Gastgeber durchstartest
Im kostenlosen Videotraining zeige ich dir, worauf es beim Start mit Ferienwohnungen wirklich ankommt - aus über 60 aufgebauten und begleiteten Objekten.
Jetzt kostenlos ansehen