Mit wenigen Handgriffen wird die Immobilie kurzerhand in ein wunderschönes Besichtigungsobjekt verwandelt. Der Trick dazu, heißt Homestaging.
Homestaging ist etwas was wir schon seit mehreren Jahren überzeugt mit jeder unserer Ferienwohnung betreiben. Bevor wir also Bilder von den Räumen machen und bevor es in die Vermarktung geht, investieren wir viel Zeit in das Gestalten und herrichten jedes einzelnen Raumes.
Dieser zusätzliche Aufwand führt dazu, das unsere Ferienwohnungen in der Außenwahrnehmung stimmiger aussehen und sich potenzielle Gäste besser in das Objekt hinein versetzen können und sich eher für unsere Apartments als für andere.
Aber was ist Homestaging eigentlich und lohnt sich der Aufwand?
Ob sich Homestaging lohnt verrate ich dir am Ende des Blogbeitrags an Hand interessanter Zahlen, vorher will ich aber kurz erklären, was Homestaging eigentlich genau ist.
Homestaging hat seine Wurzeln in den USA. 1970 kam immer mehr die Idee auf bei Besichtigungen von Makler und potenziellem Käufer nicht nur leere Immobilien zu präsentieren, sondern die Räume mit Möbeln und Dekoartikel zu beleben um so die Vorstellungskraft der Käufer anzuregen. Das Homestaging wurde geboren. Heute ist daraus ein richtiger Markt geworden, in dem Agenturen/Designer/Innenarchitekten ihre Dienstleistung anbieten Immobilien aufzuhübschen um den perfekten Verkaufzustand des Objekts zu erschaffen. Dafür gibt es viele und einfache Techniken, welche bereits zum Arbeitsalltag vieler Makler gehören, meist ohne das sie es wissen.
Man unterteilt nämlich in 5 verschiedene Phasen der Aufbereitung:
1. Entrümpelung und Entpersonalisierung
Gestartet wird meist mit der Entrümpelung und Entpersonalisierung.
Hier wird alles aus dem Objekt geräumt, was überflüssig ist, oft kann es das gesamte Mobiliar sein, manchmal reichen einzelne Möbelstücke. Dazu wird alles entfernt was den Räumen eine zu Starke Persönlichkeit verleiht, beispielsweise Urlaubsfotos an den Wänden, sehr spezielle Kunst oder ähnliches. Das macht es den Betrachtern einfacher sich in das Objekt hineinzuversetzen und zu nachzufühlen, wie es ist dort zu leben.
2. Reinigung
Nun sollte das Apartment gereinigt werden. Wieso sich dreckige Immobilien schwieriger vermarkten lassen muss ich wohl nicht erklären. Dreckige Stellen ziehen nicht nur die Wertigkeit der gemachten Bilder in Mitleidendenschaft, sondern führt auch bei einem Besichtigungstermin zu einem Unwohlsein der Kaufinteressenten. Und das kann sich negativ auf den Kaufpreis auswirken.
Es sollte komplett sauber sein. Die Fliesen glänzen und die Fenster strahlen.
3. Konzeptionierung
Möchte man das meiste aus seinem Obejkt rausholen lohnt es sich ein ansprechendes Raum und Farbkonzept zu gestalten.
Hier geht es darum, wie man die Räume bestenfalls in der Immobilie nutzen kann, was darin gut aussehen würde genauso welche Farben diese besonders ästhetisch erscheinen lassen würden.
Hier kann auch festgelegt werden, ob sogar bauliche Maßnahmen Sinn machen, wie das setzen neuer Wände oder dem Austausch des Bodenbelags. Homestaging kennt an dieser Stelle keine Grenzen und es liegt immer am Gestalter selbst, wieviel er verändern möchte.
Bei der Konzeptionierung lohnt es sich oft einen Grundriss zu erstellen und die Möbel in diesem planweise zu arrangieren. Auch gibt es die Möglichkeit mit Hilfe von Tools eine 3d Abbildung eines Raumes zu kreieren (Was bei uns bei neuen Ferienwohnungen gängige Praxis ist) und in diesem die Möbel im Raum so zu bewegen, bis ein stimmiges Gesamtkonzept entsteht.
4. Einrichtung und Dekoration
Im vorletzten Schritt geht es darum die Konzepte umzusetzen. An geeigneten Orten Möbel zu platzieren und diese durch die richtige Kombination aus Farben und Dekoration ein angenehmes Raumgefühl zu schaffen in welchem sich der Betrachter wohlfühlt. Wichtig hierbei ist vor allen Dingen das wir nicht zu emotional an die ganze Sache ran gehen. Oft hat man eigene Vorlieben die nicht jedem gefallen. Versuche bei der Einrichtung wirklich nüchtern zu entscheiden, mit welchem Design man die meisten Menschen ansprechen würde.
Die Kerbe “Minimalismus” ist dabei immer ein zeitloser und stylischer Weg, das Apartment oder das Haus auf ein breites Feld an Interessenten anzupassen.
5. Setting
Im letzten Schritt geht es speziell um das staging für ein Foto. Hier kann man sich das ganze wie ein Set beim Film vorstellen. Vor der Kamera sieht alles perfekt aus, das Licht stimmt, das Motiv ist optimal in Szene gesetzt und der Dreh kann beginnen. Genauso muss es auch bei den Fotos unter anderem für Ferienwohnungen sein. Jedes Bild muss durchdacht sein und es muss abgewogen werden ob Elemente hinzugefügt oder entfernt werden müssen. Beim setting wird wie bei der Konzeptionierung mit Wahrnehmungsgesetzen und Illusionen gearbeitet um das Objekt richtig zu präsentieren. Lass dir also bei jedem Bild/Video besonders viel Zeit und schaue wie du das meiste rausholen kannst.
Die 3 Ziele des Homestagings
Es gibt fast für jede der oben genannten Phase einen eigenen Berufszweig der sich auf diese Aufgabe spezialisiert hat. Und diese Berufszweige zusammengefasst ergeben dann den Homestager.
Ziemlich Wahnsinn was die alles können. Aber Wenn wir nun eine Ferienwohnung herrichten wollen, möchten wir vielleicht nicht alles abreißen und neubauen sondern mit einfachen Mitteln drei Ziele erreichen:
- Eine höhere Identifizierung mit dem Objekt
- Die Vorstellungskraft des Betrachters anregen mit schönen und zeitlosen Möbeln
- Und ein erfolgreiches Anwenden der Wahrnehmungsgesetze und Ilusionen.
Makler sind sehr gut darin mit kleinen Mitteln sehr viel Effekt zu erzielen und das sollte man sich bei Ferienwohnungen auch zu nutze machen.
Lohnt sich das Ganze? Und Beweise!
Ein Fotoshooting in einer Ferienwohnung mit Homestaging dauert bei uns manchmal einen ganzen Tag. Aber wir würden auch mehr Zeit investieren, wenn es diese erfordern würde.
Laut einer Studie des DGHR aus dem Jahr 2018, konnten bei 913 Immobilien in denen das Objekt gestaged wurde in über 73 Prozent der Fälle der inserierte Angebotspreis genau erreicht beziehungsweise übertroffen werden. Von den 34,5 Prozent der Fälle, in denen der Angebotspreis übertroffen wurde, konnte bei über der Hälfte ein Mehrerlös von fünf bis 15 Prozent erzielt werden.
Das klingt auf dem Papier schon mal sehr beeindruckend. Die Zahlen sind trotzdem mit Vorsicht zu genießen da die Studie von der DGHR selbst durchgeführt wurde, der Deutschen Gesellschaft für Homestaging und Redesign.
Dennoch deckt sich das ungefähr mit den Erfahrungen die wir mit unseren Ferienwohnungen gemacht haben. Es liegt auf der Hand, das man eher bereit ist das Apartment zu buchen was auf Bildern hell, einladend und schön gestaltet ist, als zum gleichen Preis ein anderes zu buchen, welches diesen Mehrwert nicht bietet. Dazu entwickelt sich der Markt immer mehr hin zu qualitativ gut dargestellten Objekten, weil die Professionalisierung mit den Jahren durch Plattformen wie Airbnb immer weiter zunimmt.
Deswegen rate ich dir, wenn du es noch nicht tust, auf jeden Fall Zeit in Homestaging zu investieren!
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