Ferienwohnung zu 90% und mehr auslasten mit der Multi-Channel-Strategie
Es gibt Strategien in der Vermietung von Ferienwohnungen, die sollte jeder Gastgeber kennen, die Multi-Channel-Strategie gehört dazu
Wie du mit vielen unterschiedlichen Vertriebskanälen den Ertrag deiner Ferienimmobilie erhöhst
Viele Besitzer von Ferienwohnungen vermarkten Ihre Immobilie nur über eine einzige Plattform. Warum? Hierfür gibt es mehrere Gründe, der Hauptgrund ist aber wohl der, dass die Verwaltung einer einzelnen Plattform wie zum Beispiel Airbnb viel leichter ist, als die Verfügbarkeiten auf vielen Plattformen im Blick zu behalten. Schließlich sollen Doppelbelegungen unbedingt vermieden werden!
Jeder Host, der nur einen einzigen Vertriebskanal wählt, lässt Geld auf der Straße liegen!
Wie genau du mit der Multi-Channel-Strategie den Ertrag deiner Ferienimmobilie steigern kannst, möchten wir dir in diesem Beitrag erklären. Zunächst erklären wir dir aber, was die Multi-Channel Strategie ist und im zweiten Teil, wie genau du Sie umsetzen kannst. Also lies den Artikel definitiv zu Ende.
Was bedeutet eigentlich Multi-Channel?
Unter den einzelnen Channeln sind die unterschiedlichen Vertriebskanäle zu verstehen, über die du deine Ferienwohnung bewirbst. Angefangen bei dem klassischen Inserat in der regionalen Zeitung, über ausliegende Preiselisten in deinem Objekt bis hin zu den unterschiedlichsten Möglichkeiten des Onlinemarketings vereint diese Strategie die einzelnen Kanäle in sich. Wir werden uns im folgenden Blogbeitrag auf die Online-Channel konzentrieren und für die Möglichkeiten des Offline-Marketings einen eigenen Beitrag erstellen. So sind unsere Ferienwohnungen auf mindestens sieben Plattformen gelistet und erreichen mit diesen 600 Millionen Besucher je Monat.
Zu zeitaufwendig? Natürlich hast du mit dieser Vorgehensweise mehr Aufwand, als wenn du nur einen Kanal nutzt. Dem gegenüber steht allerdings auch ein wesentlich höhere Ertrag. Wir nutzen diese Strategie in jeder unserer Wohnungen, egal ob in der Stadt oder auf dem Land und fahren eine durchschnittliche Auslastung von 85% pro Monat ein! Diese Vorgehensweise eignet sich auch besonders gut, um auch kleinere, kurzfristige Leerstände schnell zu füllen.
Falls dich das Thema sehr interessiert, haben wir dazu auch mal ein Video gemacht, worin wir die wichtigsten Punkte der Multi Channel Strategie nochmal besprechen und dir praktisch zeigen, wie du diese angehen kannst.
Die Verwaltung der einzelnen Plattformen ist nicht schwer!
Grundvoraussetzung, um so eine Strategie umsetzen zu können, ist eine Channel-Management Software, die alle Kanäle in einem zentralen Kalender bündelt und eingehende Buchungen mit den anderen Plattformen in Echtzeit synchronisiert. Bucht also jemand über Airbnb für eine Woche, wird automatisch der gebuchte Zeitraum auf den anderen Plattformen blockiert – das spart dir enorm viel Zeit!
Aber nicht nur deine Verfügbarkeiten werden synchronisiert. In jeder Channel-Management-Software kannst du auch Preise einstellen und mit nur einer Änderung schnell auf eine veränderte Nachfragen reagieren. Wurde zum Beispiel die lange geplante Messe wegen Corona mal wieder verschoben, musst du dich nicht in jede Plattform einloggen und die Preise manuell ändern – du kannst einfach den Preis in deinem Channel Manager reduzieren, den Rest übernimmt die Software.
Auch externe Anwendungen können in die Verwaltungssoftware eingebunden werden
Wem das manuelle Ändern der Preise zu lästig ist, der kann an die meisten Channel-Management-System auch externe Systeme wie pricelabs.co* oder byondpricing.com anbinden, die die Preisgestaltung nachfrageorientiert übernehmen und so für dich täglich den optimalen Übernachtungspreis ermitteln. Sie prüfen hierbei mehrmals täglich die Auslastung und Preise deiner direkten Nachbarinserate und können so sehr präzise einen fairen Preis ermitteln. Allerdings kennst du deine Wohnung am besten – und das wissen auch die Programmierer dieser Software, sodass du immer einen Basispreis vorgibst, um den sich die Software arrangiert.
Wie gehst du konkret vor?
Zunächst musst du natürlich auf den unterschiedlichen Plattformen gelistet sein. Für Stadtwohnungen sind diese unsere Top 5:
- Airbnb.de
- booking.com
- VRBO.de
- expedia.de
- deine eigene Webseite
Liste deine Unterkunft darüber hinaus auch auf Langzeitvermietungsplattformen wie wunderflats.de* oder thehomelike.de. Wie du ein vernünftiges Inserat erstellst, haben wir dir schon in diesem Beitrag zusammengefasst.
Nachdem du deine Inserate erfolgreich gelistet hast, musst du sie nun nur noch bei deinem Channel Manager einbinden. Wie genau das geht, erfährst du beim Channel Manager deiner Wahl. Wir persönlich nutzen Smoobu*, um unsere knapp 50 Wohnungen zu verwalten und sind sehr glücklich damit. Besonders beeindruckend fand ich, dass auf eine Supportanfrage Samstag abends um halb elf innerhalb von fünf Minuten eine Antwort via Mail kam. Smoobu ist als einfache webbasierte Version schon ab einem Inserat sinnvoll, da du dort für jedes Inserat einzeln bezahlst. Um dir ein eigenes Bild zu machen, kannst du die Software hier* 14 Tage kostenlos testen.
Was gilt es bei einer Multi-Channel-Strategie sonst noch zu beachten?
Jeder Vertriebskanal bedient grundsätzlich eine andere Zielgruppe. Halte dir dieses Wissen immer im Hinterkopf, wenn du die Preise für die einzelnen Plattformen fest legst. So buchen viele Geschäftsreisende auf booking.com oder HRS.de. Hierfür werden von den Unternehmen meist höhere Budgets zur verfügung gestellt, als es Privatpersonen auf airbnb haben. Glücklicherweise kannst du auch solche Feinheiten in deiner Channel-Management-Software einstellen.
Eine besonders nützliche Funktion der meisten Anbieter ist der Versand automatisierter Nachrichten. Du kannst beispielsweise einstellen, dass deinem Gast einige Tage vor seiner Anreise die Check-in Informationen via Mail zugehen sollen. Oder ihm einen Tag nach der Anreise automatisiert eine Rechnung schicken – auch hier wieder eine enorme Erspanis kostbarer Lebenszeit.
Genug der lobenden Worte – was sind die Nachteile einer Multi-Channel-Strategie?
Wo Licht ist, ist auch Schatten, sprich es gibt natürlich auch Nachteile bei diesem Vorgehen. Deine Buchungen verteilen sich jetzt auf viele Plattformen, was auch die einzelen OTA´s registrieren. Sie strafen dein Inserat für die vielen blockierten Zeiträume mit einem Rankingverlust ab. Darüber hinaus sammelst du langsamer Bewertungen und baust folglich auch langsamer Sozial Trust auf der jeweiligen Plattform auf. Frag dich selbst: buchst du lieber ein Inserat mit fünf Reiseberichten oder mit 50?
Wie kannst du diesen offensichtlichen Nachteilen entgegenwirken?
Ganz einfach: erstelle ein ordentliches Inserat! Das heist einladende Fotos mit einem ansprechenden Titel und interessanten Texten, die Interessenten zum buchen annimieren. Wie du das anstellst, ist Thema unseres Blogs. Nun wünschen wir dir viel Spaß beim ausprobieren und selber machen!
